F.O.S Y F.O.T

Cuando se trata de una Obra Nueva lo primero que debe cumplimentar la edificación es el F.O.S y el F.O.T

El F.O.S: Factor de ocupacion de suelo.

Es el porcentaje máximo del terreno que podemos ocupar con edificación en Planta Baja. Si tenemos un terreno de 250m2 y un FOS de 60% significa que no podemos ocupar más de 150m2 edificados en P.B.

El F.O.T.: Factor de ocupacion total.

Es la relación del total de la Superficie Edificable y la Superficie total de la parcela. Si tenemos un FOT de 3 en el ejemplo anterior entonces 3 x 250m2 = 750m2. Luego 750m2 / 150m2 (permitidos en P.B.) = 5 es decir podríamos edificar como máximo PB y 4 pisos de 150m2 cada planta.

PLANO MUNICIPAL

El plano municipal es el documento en donde se representa nuestra vivienda con los datos más importantes referidas a la misma, en especial las superficies cubiertas. Y es quizá uno de los temas más controvertidos ya que genera confusiones y malentendidos entre propietarios y municipios.

Las Municipalidades son los entes encargados de solicitar y aprobarlos. La presentación de los mismos está a cargo de un Arquitecto, Ingeniero ó Técnico habilitado y estar firmado por el propietario.

Toda vivienda o edificio debe cumplir con las normas que rige el Código de Edificación de cada lugar.Generalmente en todo plano municipal debe constar:

PLANTAS (segun proyecto)
PLANTA DE ESTRUCTURA
PLANTA DE FUNDACIONES
PLANTA DE TECHOS (pendientes de desagues pluviales y Tanque de agua )
CORTES (longitudinal y transversal)
FACHADA
PLANILLA DE ABERTURAS
PLANILLA DE LOCALES
PLANILLA DE SUPERFICIES (en carátula)
CARATULA

EXPEDIENTE MUNICIPAL

La Municipalidad aprueba un plano de una vivienda o un edificio una vez que el profesional en primera instancia ha realizado las correcciones y observaciones de lo que se denomina 'previa municipal'. Es decir la 'previa en condiciones', adecuada al Código.
Pero para obtener el plano aprobado el profesional debe acompañar en el expediente una copia de plano visado por el Colegio o Consejo Profesional respectivo al que pertenece, junto con la Factura de Honorarios firmada por el propietario.
Además una declaración jurada con los datos del inmueble y los Derechos de Edificación que correspondan (abonados por el propietario) de acuerdo a los metros cubiertos proyectados o relevados, y los cedulones del Impuesto Municipal al día.

CERTIFICADO FINAL DE OBRA

El Plano de Proyecto de Obra Nueva Aprobado no significa que la obra está terminada. Una vez que esto ocurra y a solicitud del Propietario ó Profesional, la Municipalidad otorga (previa inspección ocular) este certificado donde consta que la Obra fue concluida conforme a planos y memorias descriptivas.
También podemos solicitar el Final de Obra si se tratara de obra existente. El Final de Obra suele ser muy importante.